Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     1. При решении практических вопросов землепользования в Российской Федерации

применяется показатель, именуемый "нормативная цена земли". Он был введен

ст.25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" (с изменениями

и дополнениями на 29 декабря 1998 г.) для обеспечения экономического регулирования

земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой

собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского

кредита под залог земельного участка.

     Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка

определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за

расчетный срок окупаемости.

     2. Порядок определения нормативной цены земли установлен Постановлением

Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной

цены земли".

     Пунктом 1 данного Постановления установлено, что нормативная цена земли

ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской

Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным

районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории

субъекта Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются

комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

     В п.2 Постановления делегированы полномочия органам местного самоуправления

(администрации), которые по мере развития рынка земли могут своими решениями

уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную

в соответствии с п.1 указанного Постановления нормативную цену земли, но не

более чем на 25 процентов.

     Установленная таким образом рыночная цена земли, т.е. в соответствии

с пунктами 1 и 2 Постановления, не должна превышать 75 процентов уровня рыночной

цены (определение термина "рыночная стоимость" в соответствии с положениями

Закона об оценочной деятельности см. п.3 ст.9 Закона и комментарий к ней)

на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения (п.3 Постановления).

     3. Нормативная цена земли фиксируется в Государственном земельном кадастре

(это действующая на всей территории страны методически унифицированная система

регистрации прав на землю и связанную с ней недвижимость, учета и оценки земельных

участков) по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса,

границ, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребованы

всеми системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной

регистрации.

     Нормативная цена земли служит базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов.

     4. Оценка земельного участка отнесена к существенным условиям договора

об ипотеке (ч.1 ст.67 Закона). Согласно комментируемой норме, стоимость участка

при его ипотеке не может быть установлена в договоре ниже его нормативной

цены. Данное установление будет оказывать воздействие на процессы становления

и развития ипотечных отношений в стране.

     Во-первых, нормативная цена земли является административно устанавливаемым

показателем (см. положения Постановления Правительства РФ от 15 марта 1997

г. N 319) и не отражает ее рыночную стоимость, которая должна быть определена

по результатам оценки предмета ипотеки (см. п.3 ст.9 Закона и комментарий

к нему) в соответствии с законодательством РФ, т.е. на основе положений ст.3

и 7 Закона об оценочной деятельности.

     Во-вторых, включение оценки земельного участка на основе нормативной

цены земли в договор об ипотеке самым существенным образом ущемляет права

залогодателя как при заключении договора (явное занижение возможностей по

обеспечению основного обязательства и, как следствие, его величины, например

заемных средств, предоставляемых кредитором должнику), так и при обращении

взыскания на заложенный земельный участок (при его реализации на публичных

торгах от низшей границы цены, какой является нормативная цена земли, вполне

может случиться, что вырученной от реализации заложенного участка суммы может

не хватить для покрытия долгов залогодателя).

     В-третьих, норма ч.1 ст.67 Закона о запрете включения в договор об ипотеки

цены земельного участка ниже ее нормативного значения не согласуется с положениями

п.2 Постановления Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319, в соответствии

с которыми органам местного самоуправления (администрации) разрешается понижать

нормативную цену земли до 25 процентов.

     5. Включение в ч.2 данной статьи требования о наличии в качестве обязательного

приложения к договору об ипотеке копии плана (чертежа границ) земельного участка

следует признать излишним, поскольку упоминание о документах, названных в

договоре об ипотеке в качестве приложений, уже содержится в п.2 ст.20 Закона

(см. комментарий к нему).

     Кроме того, в ст.17 Закона о госрегистрации прав содержится предписание

о том, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является план земельного

участка. В дополнение к нему в п.4 ст.18 указанного Закона изложены требования

к форме плана земельного участка.