Ипотека. Актуальные вопросы

Может ли иностранный гражданин получить ипотеку?

Это возможно.  Некоторые банки предоставляют ипотечные кредиты иностранным гражданам. В таком случае иностранному гражданину необходимо находиться на территории России на законных основаниях, банк потребует предоставить визу, вид на жительство.

Обязательно ли иметь постоянную регистрацию в том регионе, в котором заемщик фактически проживает?

Основное условие: квартира, которую вы приобретаете с помощью ипотечного кредита, должна находиться в регионе присутствия банка. Например, вы имеете постоянную регистрацию в Калининграде, а  приехали работать в Санкт - Петербург. Квартиру хотите купить в Санкт - Петербурге. В Санкт - Петербурге получили временную регистрацию. Там же вы обратились в один из банков, выдающих ипотечные кредиты. Для большинства банков препятствием для получения кредита такая ситуация стать не должна.

Я живу в маленьком провинциальном городе. В моем городе только один - два банка предлагают оформить ипотеку. Мой выбор ограничен одним - двумя банками?

В данной ситуации имеет смысл обратиться в банки, которые находятся в городе-столице вашей области (края, республики). Например, вы проживаете в городе Сальске Ростовской области. Столицей Ростовской области является г. Ростов-на-Дону. Вы можете обратиться за получением ипотечного кредита как непосредственно в банки города, так и в банки Ростова-на-Дону. Естественно, намного больше предложений по ипотечным кредитам будет в банках Ростова-на-Дону. Но, обращаясь в банки Ростова-на-Дону за ипотечным кредитом, нужно поинтересоваться, выдаст ли банк ипотечный кредит на покупку недвижимости в г. Сальске. Некоторые банки вводят ограничение на месторасположение будущей ипотечной квартиры, например, не дальше 100 (200,300) км от города-столицы области (края, республики).

Каким образом происходит процесс погашение ипотечного кредита?

Существует два способа погашения ипотечного кредита: аннуитетный и дифференцированный.

Большинство банков применяют аннуитетный способ – это  способ погашения кредита означает, что вам придется платить каждый месяц одинаковую сумму (ежемесячный платеж), одна часть которой идет на погашение основного долга, а другая часть - на погашение процентов по кредиту.

При этом с каждым месяцем часть суммы, которая идет на погашение основного долга  - увеличивается, а часть суммы, которая идет на погашение процентов по кредиту – уменьшается. Но платеж в итоге каждый месяц остается неизменным. В случае применения дифференцированной схемы погашения кредита ежемесячный платеж будет разным, в первый месяц он будет самым большим, потом будет уменьшаться по мере погашения кредита. Ежемесячный платеж при дифференцированной схеме погашения кредита также состоит из двух частей: одна часть ежемесячного платежа идет на погашение основного долга. Банки в основном применяют аннуитетную схему погашения кредита, так как она наиболее удобна для заемщика.

Можно ли погасить кредит досрочно?

Банки не заинтересованы в том, чтобы заемщик погашал кредит досрочно. Банкам  выгодно, чтобы вы платили им на протяжении всего срока кредита. Часто, по этой причине, банки  вводят мораторий на досрочное погашение. То есть срок, в течение которого вы не можете погасить кредит досрочно. Этот срок колеблется от 3 месяцев до 1 года. Существуют  банки, которые хотя и не запрещают погашать кредит досрочно, но взимают дополнительную плату за досрочное погашение ипотечного кредита, 1%-5% от суммы досрочного погашения.

Прежде чем подписать кредитный договор следует обратить внимание на возможность частичного досрочного погашения. Если такая возможность существует, нужно узнать, существует ли минимальная сумма частичного досрочного погашения, сколько она составит в денежном эквиваленте.

 В случае частичного досрочного погашения вам выдадут новый график платежей.

Что такое андеррайтинг?

Андеррайтинг - это оценка платежеспособности заемщика. Процедуру андеррайтинга проходят все, кто подал заявление на получение ипотечного кредита. По результатам андеррайтинга банк принимает решение, выдавать ли ипотечный кредит конкретному заявителю или нет. Иногда принимаются промежуточные решения, например, банк принимает положительное решение о выдаче кредита, но готов предоставить не 3 млн. рублей, как просит заемщик, а 1,5 млн. рублей. Или, например, банк готов предоставить ипотечный кредит на требуемую заемщиком сумму, но только при условии, что заемщик приведет поручителя с зарплатой не ниже 30 000 рублей. Место работы, образование, специальность, наличие собственности, наличие или отсутствие судимости, наличие других непогашенных кредитов,- вот примерный перечень основных факторов, которые влияют на оценку платежеспособности заемщика.

Можно ли регистрировать  или прописывать иных лиц в ипотечную квартиру?

Большинство банков это разрешает. Регистрация никак не влияет на право собственности на квартиру, регистрация не влечет никаких гражданско-правовых последствий. Так называемая "прописка" действительно имела значение во времена Советского Союза, когда не существовало право частной собственности на квартиры, все граждане являлись лишь нанимателями муниципального жилья. Прописка являлась одним из главных доказательств того, что человек является нанимателем жилья. Выписать человека по решению суда в случае необходимости - сейчас не проблема, поэтому банки не препятствуют регистрации в ипотечной квартире иных лиц.

Что такое перекредитование ипотечного кредита?

Если вы брали кредит два и более лет назад - возможно, что для вас будет иметь смысл перекредитоваться. Это значит, что вы берете кредит в другом банке с целью погасить имеющийся ипотечный кредит. Рефинансирование кредита возможно, если вы брали кредит по фиксированной ставке. Рефинансирование кредита выгодно и банкам, и заемщикам. Банки привлекают новых клиентов, а заемщики экономят на процентных ставках. Помните, что рефинансирование - услуга платная. Если годовая процентная ставка в конечном итоге станет ниже, чем на 2% и более - имеет смысл перекредитоваться. В противном случае выгоду от процедуры рефинансирования могут полностью съесть расходы на нее.