Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

20.1. Природные факторы в классической и неоклассической школах экономики. Суперфонд.

Природные факторы в классической и неоклассической школах экономики

В экономике, как правило, выделяют два базовые направления — классическая и неоклассическая школы. В обоих производство определялось тремя факторами — трудом, капиталом и землей. Природные ресурсы считались неограниченными и участвующими в экономических отношениях только в качестве используемых земель и полезных ископаемых. За исключением отдельных фрагментов, экологические факторы не учитывались неоклассиками того периода. Экологическая компонента даже «мешала» реализации основных целей, предусмотренных теорией. Вместе с тем, неоклассиками были решены важнейшие теоретические вопросы, которые подготовили почву для развития экологически ориентированных направлений экономической науки.

А. Пигу впервые в 1920-е годы обратил внимание на то, что от загрязнения окружающей среды страдает общество, которое берет на себя расходы на восстановление нарушенной окружающей среды, своего здоровья, падающей производительности труда. Для фирмы-производителя и загрязнителя окружающей среды — это внешние для нее издержки. Пигу предложил, чтобы общество заставило фирму-загрязнителя интернализировать (ввести в себестоимость продукции) эти внешние издержки путем уплаты налога на загрязнение. Такой налог повышает стоимость произведенной продукции на величину внешних издержек от загрязнения, так что предельная стоимость произведенной продукции для частной компании теперь равняется ее предельной стоимости для общества. Таким образом, фирма оказывается полностью информированной о полных общественных издержках ее функционирования, и должна либо снижать объем производства либо переходить на более экологичную технологию. А жертва загрязнения — общество получает справедливое возмещение за нанесенный ущерб и повышает свое благосостояние.

Внешние издержки или экстерналии стали рассматриваться как неучтенные эффекты уменьшения полезности продукции и услуг, которые могут быть скорректированы посредством налогообложения деятельности, вызывающей негативные внешние последствия

Проблема измерения внешних издержек, связанных с загрязнение окружающей среды и установление становилась все более насущной: по мере того как люди становились богаче, они обнаруживали что рост материальных благ приводит к дефицитности (ограниченности) чистого воздуха и воды, не зашумленных и рекреационных территорий. Спрос на эти экологически обусловленные «товары» и «услуги» стал расти по мере роста дохода населения. Так как многие из этих товаров были из сферы общественного пользования и рост их предложения не мог быть осуществлен частным сектором, возникла необходимость вмешательства общественного (государственного) сектора в регулирование вопросов спроса и предложения на них. Это привело к появлению таких вопросов, как «до какой степени следует очищать окружающую среду?», «сколько будет стоить такая деятельность и какие расходы можно позволить себе?». Ответы на эти вопросы искали в экономической теории экономики благосостояния, и, в частности, в теории внешних эффектов экономической деятельности.

Загрязнение окружающей среды помимо серьезных негативных последствий для здоровья людей стало приводить к значительным материальным потерям, выражающимся в снижении стоимости недвижимости, возникновении дополнительных затрат, связанных с ликвидацией последствий причиненного вреда и ущерба, прямым потерям дохода от снижения качества и доходности различных категорий земельных угодий или природных объектов. Под давлением общественных интересов и происходящими в связи с этим в экономике процессами правительства многих стран начали понимать, что деградация природной среды и природных ресурсов представляет потенциальную угрозу для долгосрочного экономического развития. Они начали вырабатывать свои меры по смягчению происходящих негативных процессов экономическими и правовыми мерами. Проблема стала выходить за рамки интересов отдельных государств и приобретать международный характер.

Официальное начало обсуждению экологических проблем в международном масштабе было положено Стокгольмской конференцией по окружающей человека среде 1972 года и продолжено на высшем уровне на состоявшейся в 1992 году в Рио-де-Жанейро конференции ООН по окружающей среде и развитию. На конференции была принята концепция устойчивого развития, в соответствии с которой под устойчивым развитием понимается такое развитие, при котором происходит «удовлетворение нужд сегодняшнего поколения без ущерба способности будущих поколений удовлетворять их потребности».

Принятие и широкое обсуждение данной концепции привело к тому, что во многих странах стало активно развиваться природоохранное законодательство и вырабатываться экономические и правовые меры, ограничивающие деятельность хозяйствующих субъектов по экологическим соображениям и препятствующие загрязнению окружающей среды. Изменение законодательства и меры экономического давления на загрязнителей, в свою очередь, стали приводить к развитию методов, позволяющих учитывать возникающие дополнительные издержки экологического характера при оценке предприятий и принадлежащего им имущества.

Закон о Суперфонде

За прошедшее с 1972 года время во многих странах, ощутивших в наибольшей степени последствия разрушительного воздействия на окружающую среду, сформировались законодательные базы, ограничивающие масштаб таких воздействий и заставляющие природо-пользователей и основных загрязнителей принимать меры к снижению причиняемого негативного воздействия и ликвидации экологического ущерба.

Примером наиболее жестких правовых норм в сфере охраны окружающей среды стал закон США «О действиях в отношении окружающей среды, компенсации и ответственности», установивший материальную и финансовую ответственность за причинение ущерба природной среде и получивший в дальнейшем название закона о Суперфонде. Основной целью принятия закона о Суперфонде была ликвидация большого количества свалок и деградированных земель. Главная особенность данного закона заключалась в том, что он имел обратную силу и применялся к причинителям вреда, вне зависимости от того, когда был причинен экологический ущерб — до принятия данного закона или после. После выхода данного закона в США на восстановление нарушенного качества окружающей природной среды стали уходить многомиллиардные суммы. Так к 1996 г. размеры соглашений о финансировании очистных работ оценивались в 11,9 млрд долл. Иски в возмещение причиненного в прошлом

ущерба достигали огромных размеров и составляли сотни миллионов долларов.

Суперфонд определил круг лиц, которые могут быть потенциально ответственны за финансирование очистных работ. К ним были отнесены:

! нынешние владельцы мест нахождения отходов;

! бывшие владельцы, в чьей собственности находилось это место на момент удаления опасных отходов;

! производители опасных отходов, которые отдавали распоряжения об удалении опасных отходов в этом месте;

! транспортировщики опасных отходов, которые выбирали это место для удаления отходов.

По Закону о Суперфонде к ответчикам применяется строгая, солидарная и имеющая обратную силу ответственность. Кроме того, при продаже и покупке недвижимости ответственность ложится как на бывших, так и на новых владельцев и управляющих.

Строгая ответственность, устанавливаемая Суперфондом, означает, что ответчик обязан возместить ущерб независимо от того, виноват он в загрязнении или нет. Иначе говоря, во внимание не принимается как действовал ответчик — добросовестно и с соблюдением правил или же халатно.

Солидарная ответственность означает, что ущерб является неделимым и не может быть отнесен к каждому ответчику пропорционально его вкладу, то есть, каждая сторона отвечает за весь нанесенный ущерб. Иными словами, любое лицо потенциально ответственных за причиненный ущерб можно обязать возместить все 100% затрат, даже если оно поместило на свалку 1% находящихся там отходов. Например, власти Нью-Йорка обязали ряд фирм оплатить стоимость очистки городской свалки, хотя те никогда не поставляли туда отходов, так как платили за доставку своих отходов на специально оборудованный полигон только на основании того, что перевозчик отходов, дав взятку городскому чиновнику, отправил груз на городскую свалку. Тот факт, что ответчикам ничего не было об этом известно, не имел значения с точки зрения правил Суперфонда.

Действие жестких норм Суперфонда привело к тому, что рынки недвижимости стали очень чутко реагировать на вопросы, связанные с загрязнением окружающей среды. Стали развиваться процедуры проверок, снижающие риски приобретения недвижимости, обремененной экологическими долгами. Например, для предотвращения перехода ответственности и снижения стоимости капитала новый

владелец в контракте требует гарантию от убытков путем страхования ответственности за прошлую деятельность. В связи с тем, что кредитор как оператор при финансовом управлении объектом также несет ответственность за экологический ущерб. Процедура «environmental due diligence» стала обычным явлением при займах по сделкам с недвижимостью, в проектном финансировании, финансировании оборудования, кредитных линиях. Термин «due diligence» означает должное усердие, тщательное наблюдение, должная добросовестность или всестороннее исследование достоверности предоставляемой информации применительно к вопросам охраны окружающей среды.

Термин «environmental due diligence» означает анализ воздействия на окружающую среду, в рамках которого определяются и оцениваются риски, связанные с загрязнением окружающей среды и с природоохранными действиями правительства. Процедуру «environmental due diligence» можно понимать как тщательное или добросовестное исследование вопросов влияния природоохранных требований и норм на стоимость имущества, например предприятия. Данная процедура включает рассмотрение таких вопросов, как выявление обременений приобретаемого имущества финансовыми обязательствами по возмещению причиненного в прошлом экологического вреда, определение возможных выплат и других материальных и финансовых затрат, связанных с выполнением требований по поддержанию определенного качества природной среды. Анализ воздействия на окружающую среду проводится для того, чтобы инвестору или компании, которая может стать покупателем бизнеса или недвижимости, убедиться в том, будет ли им выгодна данная операция, Знаменитое судебное дело the Fleet Factors Liability, когда при банкротстве фирмы ответственность за прошлый ущерб перенесена на заемщика, имела значительные последствия в деятельности финансовых институтов.

Закон о Суперфонде послужил ориентиром для развития правовой основы восстановления загрязненных земель в странах Западной Европы. Там стали формироваться свои организационные и правовые механизмы в данной сфере, сообразно остроте проблемы, национальным правовым системам, финансовым возможностям и т.д. Однако ключевыми аспектами остались те же, что и в американской модели вопросы финансирования восстановления качества окружающей среды и эффективное использование института гражданско-правовой ответственности.

Таким образом, принимаемые ограничительные меры экологического характера, как в США, так и в Западной Европе оказались столь жесткими, что при покупке бизнеса или недвижимости появилась реальная опасность, что финансовая ответственность за существование какого-либо загрязнителя, проведение обследования для его обнаружения, а также затраты на ликвидацию загрязнения будут столь велики, что значительно уменьшат стоимость и ожидаемую доходность приобретенного недвижимого имущества.

Опасения людей за свое здоровье и нежелание жить в экологически грязных домах и районах также привело к тому, что любое обнаружение токсических, опасных или вредоносных веществ внутри объекта недвижимости, на земельном участке, где данный объект расположен или на соседнем участке земли может значительно снизить его стоимости.

Установление различного рода природоохранных ограничений и запретов хозяйственной деятельности на некоторых территориях, запрет размещения промышленных объектов, ограничение объемов транспортного движения, требования компенсации причиненного ущерба привело к тому, что эти требования стали оказывать довольно сильное влияние на землепользование, а поведение людей в выборе объектов недвижимости — на рыночные цены в районах подверженных чрезмерному загрязнению. Рынки недвижимости особенно в богатых странах стали чутко реагировать на новый фактор формирования стоимости — состояние окружающей природной среды.

Воздействие экологического фактора на поведение рынков недвижимости и финансовое положение предприятий тотчас нашло отражение в международных, европейских и национальных стандартах оценки, которые стали уделять большое внимание экологическим вопросам, возникающим при оценке стоимости недвижимости и оказании консультационных услуг, связанных с процедурой «environmental due diligence».

Характеристика состояния окружающей среды и описание экологических факторов, которые в настоящий момент оказывают влияние на стоимость недвижимого имущества или могут оказать влияние на изменение его стоимости в будущем, стала обязательным условием описания земельного участка и проведения анализа его наилучшего использования. Учету факторов окружающей среды посвящены специальные разделы Европейских и Международных стандартах оценки. Этому вопросу уделяется особое внимание в американской школе оценки стоимости.