Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

Способы приобретения прав на земельный участок  

 Для того чтобы определить правильный подход к земельным участкам, возникающим из ранее существовавших, необходимо установить, каким способом возникают права на них у обладателя права на ранее существовавший земельный участок.

 Как отмечалось, закон делит способы приобретения прав на имущество на две группы:

 а) приобретение права собственности на новую вещь (п. 1 ст. 208 ГК РФ) и

 б) приобретение права собственности на имущество, которое имеет собственника (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

 Вопрос состоит в том, к какой группе отнести приобретение права на рассматриваемые объекты. Если относить эти объекты ко второй группе по способу приобретения прав, то мы столкнемся с явным противоречием этой позиции содержанию п. 2 ст. 218 ГК РФ, где сказано, что право на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении, либо в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридических лиц). Вполне очевидно, что содержанием данной нормы не охватываются случаи возникновения права на вновь образованные объекты у самого собственника ранее существовавшего объекта.

 Представляется, что в данном случае мы имеем дело с особым способом приобретения права, который в силу его специфики нуждается в самостоятельной регламентации. К вопросу о возможных способах такой регламентации мы вернемся после рассмотрения аналогичных проблем применительно к таким объектам, как помещения.

 Проблема помещений, как вновь созданных объектов, также имеет несколько аспектов.

 Первый аспект вызван тем обстоятельством, что действующее законодательство признает одновременное существование в качестве самостоятельных объектов недвижимости зданий и сооружений наряду с входящими в их состав помещениями. Можно спорить о целесообразности такого подхода, однако эта дискуссия не охватывается темой данной работы. Скажем лишь, что такое параллельное существование двух видов объектов создает слишком много проблем, которых можно было бы избежать, если бы помещения не считались самостоятельными объектами недвижимости. В этом случае все отношения между владельцами отдельных помещений в здании могли бы быть урегулированы в рамках долевой собственности, имеющей особый регламент (исключающий, в частности, преимущественное право покупки). Однако возможность установления такого подхода была исключена системой приватизации, предметом которой стали квартиры и нежилые помещения как самостоятельные объекты недвижимости *(311).

 Как бы то ни было, и здания, и входящие в них помещения - самостоятельные объекты недвижимости, которые существуют параллельно. Поэтому и здания, и помещения могут иметь статус вновь созданных объектов.

 Самой, казалось бы, простой является ситуация возведения нового здания. В этом случае как само здание, так и помещения в нем являются вновь созданными объектами недвижимости, право на которые может быть зарегистрировано и возникает с момента регистрации. Главный же вопрос - возможна ли одновременная регистрация прав и на здание, и на входящие в его состав помещения. Представляется, что этот вопрос может иметь только отрицательный ответ, несмотря на то что в Законе о регистрации и Правилах ведения ЕГРП существуют и разделы о правах на здание, и разделы о правах на помещение в нем.

 Невозможность такой одновременной регистрации вытекает из содержания гражданского законодательства. Особенно ярко это видно на примере многоквартирных жилых домов. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением (квартирой) принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому в соответствии со ст. 290 ГК РФ относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Таким образом, в долевой собственности собственников квартир находится все в доме, что не является помещением, находящимся в индивидуальной собственности конкретного лица.

 При таких положениях закона очевидно, что в случае наличия прав на квартиры различных лиц право собственности на сам дом вообще не может быть за кем-либо зарегистрировано, поскольку правовой режим собственности в таком доме состоит в существовании индивидуальной собственности на помещения и долевой собственности на все остальное. Свести же это все к общему знаменателю и определить собственника (собственников) дома практически невозможно.

 Нами рассмотрена ситуация, когда права на помещения в новом объекте регистрируются за различными собственниками. Однако вполне вероятным является обращение за регистрацией права собственности на здание и на помещения в нем одного лица - застройщика, который профинансировал строительство всего дома. Почему бы в этом случае не зарегистрировать одновременно его право и на дом в целом, и на отдельные помещения? В принципе, такая регистрация не противоречит закону, так как, если существует единственный собственник здания трудно отрицать, что он является и собственником всех помещений в этом здании. Однако изучение практики регистрирующих органов (в Санкт-Петербурге) показало, что такие обращения практически отсутствуют, хотя регистрация всех квартир на застройщика не такой уж редкий случай. Дело в том, что в дальнейшем часть квартир или все квартиры в доме отчуждаются, а с учетом приведенных выше положений закона, как только состоится переход права хотя бы на одно помещение, структура собственности в доме приобретает вид, установленный ст. 289, 290 ГК РФ, что автоматически будет означать прекращение права собственности первичного собственника на здание в целом.