Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Нахождение объекта недвижимости в споре

Иной подход должен быть применен к факту нахождения объекта недвижимости в споре. Пункт 2 ст. 28 Закона о регистрации гласит: "В случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица.

 При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества" *(298).

 До включения в закон этой формулировки весьма распространено было мнение о том, что, если существует спор о праве собственности (ином вещном праве) на объект, это обстоятельство должно быть основанием для отказа в регистрации или, по крайней мере, для приостановления регистрации до разрешения спора. На первый взгляд такой подход был вполне резонным: нет смысла регистрировать переход права на объект к другим лицам, если в результате судебного разбирательства собственником может быть признано другое лицо, что повлечет за собой безусловную недействительность прав всех последующих приобретателей. Не лучше ли в законодательном порядке ограничить возможность распоряжения спорным объектом?

 Такой подход при более внимательном рассмотрении должен быть признан противоречащим как гражданскому законодательству, так и реальным отношениям на рынке недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, включая отчуждение в собственность другим лицам, передачу им прав владения, пользования и распоряжения, распоряжаться и иным образом. Процессуальное законодательство устанавливает случаи, когда суд может в целях обеспечения иска запретить собственнику совершать определенные действия в отношении принадлежащего ему имущества. Этим законодательством предусмотрена специальная процедура вынесения такого решения, призванная гарантировать права собственника от необоснованных ограничений.

 При таких условиях включение в законодательство о регистрации правила об отказе или приостановлении регистрации привело бы к массовому нарушению прав собственников, поскольку любой, даже абсолютно необоснованный иск приведет к лишению собственника его неотъемлемых правомочий. При этом практически исчез бы смысл норм об аресте и запрещении как средстве обеспечения иска.

 Однако в гражданском обороте как в нашей стране, так и в большей степени за рубежом, распространены случаи приобретения так называемых спорных объектов. Более того, есть участники рынка, которые специализируются на покупке таких объектов в целях последующей юридической защиты в суде права лица, которое произвело им отчуждение такого объекта. При этом спорность права оказывает существенное влияние на цену объекта, поскольку приобретатель несет осознанный риск утраты права в результате неблагоприятного исхода судебного спора.

 Итак, наличие спора в отношении объекта недвижимости само по себе не является основанием для отказа в регистрации (за исключением случаев ипотеки). Таким основанием может стать только арест или запрещение, наложенные компетентным органом в связи с данным спором.

 В то же время, безусловно, необходим механизм защиты прав приобретателей спорных объектов. В качестве такого механизма может быть представлена обязательная регистрация в регистрирующем органе всех исковых заявлений в порядке регистрации заявлений о праве требования. При такой регистрации и сообщении об этом факте заинтересованным лицам, а также обязательности включения сведений о наличии спора в отношении объекта в качестве обременения в правоустанавливающий документ, права приобретателя будут соблюдены. Приобретатель будет лишен возможности в последующем предъявить иск о признании договора недействительным как совершенного под влиянием заблуждения, поскольку о его осведомленности о данном факте будет известно из самого правоустанавливающего документа (договора).

 Учитывая результаты анализа проблемы оснований отказа в государственной регистрации, мы полагаем, что перечень оснований отказа в ст. 20 Закона о регистрации мог бы иметь следующий вид:

 В государственной регистрации прав должно быть отказано в случаях, если:

 а) право, о государственной регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации данным регистрирующим органом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

 б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

 в) отсутствует заявление о государственной регистрации от лица, заявление которого является обязательным в соответствии с настоящим Федеральным законом;

 г) не представлены документы, представление которых признано в соответствии с законом обязательным для решения вопроса о государственной регистрации права на объект недвижимости;

 д) документы, представленные в качестве основания для регистрации, признаны недействительными в установленном законом порядке;

 е) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства и нормативных актов, распространяющихся на эти документы;

 ж) акт о предоставлении прав на недвижимое имущество издан государственным органом или органом местного самоуправления с нарушением законодательства, действовавшего в месте издания этого акта на момент его издания;

 з) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

 и) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

 к) имеется наложенное в установленном законом порядке запрещение правообладателю распоряжаться данным объектом недвижимости, при условии, что такое запрещение было наложено до момента распоряжения объектом.