Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Можно ли в судебном порядке зарегистрировать чужое право

При анализе формулировки ст. 165 ГК РФ возникают два вопроса. Первый - распространяется ли ее действие только на те сделки, которые в соответствии с законом сами подлежат государственной регистрации, либо она распространяется на все случаи уклонения от регистрации прав, которые возникают на основании сделок? Судебная практика отвечает на этот вопрос однозначно. Суды в порядке ст. 165 ГК РФ принимают решения о регистрации прав независимо от того, подлежит ли регистрации соответствующая сделка. По мнению автора, такой порядок еще раз доказывает, что законодатель, говоря в ГК РФ о регистрации сделок, имел в виду их регистрацию только как оснований возникновения соответствующих прав *(282).

 Второй вопрос состоит в том, можно ли в судебном порядке зарегистрировать чужое право? На наш взгляд, такая возможность должна существовать. Принцип частной инициативы должен распространяться исключительно на деятельность регистратора прав на недвижимость. В практике встречаются случаи, когда правообладатель, не регистрируя свое право, нарушает охраняемые законом права и интересы других лиц. Можно привести следующий пример. Юридическое лицо "Х" приобрело право на объект в порядке приватизации в 1993 г. Согласно ст. 6 Закона о регистрации данное право считается возникшим и без государственной регистрации. Будучи собственником этого имущества, лицо "Х" правомерно им распорядилось, заключив договор аренды с лицом "Y". Лицо "Y" обратилось в регистрирующий орган для регистрации договора, однако ему было правомерно отказано, в связи с тем, что право "Х" зарегистрировано не было. "Y" потребовал от "Х" зарегистрировать свое право собственности на сданный в аренду объект, однако "Х" ответил отказом. В такой ситуации единственным вариантом для "Y" является обращение в суд с иском о регистрации права собственности "Х", и мы не видим оснований, по которым он не мог бы это сделать, а суд - вынести соответствующего решения.

 С учетом изложенного автор считает целесообразным изменить формулировку ст. 165 ГК РФ. Эту формулировку вообще следовало бы поместить в общих нормах о недвижимом имуществе, а не в главу "Сделки". Она могла бы иметь следующее содержание:

 В случае уклонения от регистрации права на недвижимое имущество оно может быть зарегистрировано по решению суда, принятому по иску правообладателя или лица, которому отсутствие регистрации права правообладателя препятствует регистрации его собственного права на недвижимое имущество.

 Но и эта формулировка не будет охватывать все случаи, когда существует необходимость осуществления регистрации права на основании заявления лица, которое законом не признается надлежащим заявителем.