Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Соотношение регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с ним

 Следующий вопрос, который подлежит рассмотрению в рамках проблемы объекта регистрации, - соотношение регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с ним.

 Прежде чем перейти к непосредственному рассмотрению этого вопроса, который без преувеличения является более чем запутанным как в теории, так и в правоприменительной практике, нужно оговориться, что к этой проблеме возможны, по крайней мере, три подхода. Регистрация сделок может рассматриваться:

 1) с точки зрения выяснения действительного смысла действующего законодательства;

 2) с точки зрения оценки реализации этого законодательства в правоприменительной практике и отдельных подзаконных актах;

 3) с точки зрения определения путей реформирования законодательства в данной сфере.

 Начнем с первого аспекта. В п. 1, 2 ст. 131 ГК РФ говорится о регистрации прав на недвижимость, но о регистрации сделок говорится в п. 3-6 этой статьи. В ст. 164 ГК РФ установлена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, а ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет ничтожность сделки. Закон называется "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в нем постоянно говорится как о регистрации прав, так и регистрации сделок.

 Учитывая эти положения, вряд ли есть основания сомневаться в том, что сделка с недвижимостью является объектом регистрации. Однако данный вопрос простой лишь на первый взгляд. Он становится весьма сложным и запутанным, как только начинает рассматриваться применительно к процедуре государственной регистрации.

 Обратимся к нормам ГК РФ о регистрации сделок с недвижимым имуществом. Статья 164 ГК РФ говорит о том, что "сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации". Таким образом, в части случаев, когда сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации, ст. 164 отсылает к ст. 131, а в части порядка регистрации - к Закону о регистрации (поскольку в нем нет норм о видах сделок, подлежащих регистрации).

 Следует заметить, что отсылка к ст. 131 ГК РФ отнюдь не добавляет ясности в вопросе о том, какие же сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Пункт 1 этой статьи говорит о том, что регистрации подлежат вещные права, их возникновение, переход и прекращение, дает перечень этих прав, а также указывает на то, что этот перечень может быть дополнен как самим ГК РФ, так и другими законами. Таким образом, в этой статье вообще не говорится ничего о регистрации собственно сделок. При этих обстоятельствах, если бы не было части второй данного кодекса, то можно было бы сделать вывод, что регистрации подлежат все сделки, влекущие возникновение, переход, прекращение и ограничение вещных прав на недвижимое имущество, т.е. практически все сделки с недвижимостью.

 Однако анализ норм части второй ГК РФ не позволяет прийти к такому выводу. Если бы законодатель имел в виду именно такой подход, то не было бы никакого смысла в части второй при регламентации отдельных видов сделок с недвижимостью вновь возвращаться к вопросу об их регистрации, используя при этом различные формулировки. Так, в отношении сделок дарения (ст. 574), ренты (ст. 584) указывается, что соответствующие договоры подлежат государственной регистрации; в отношении договора купли-продажи жилого дома или квартиры (ст. 558) и купли-продажи предприятия (ст. 560) указывается, что соответствующий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; общее правило о договоре купли-продажи недвижимости (исключениями из которого являются договоры в отношении квартир, жилых домов и предприятий) состоит в том, что регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551).

 Таким образом, если бы не было части первой ГК РФ, то можно было бы сделать однозначный вывод о том, что в случаях, предусмотренных ст. 558, 560, от наличия или отсутствия регистрации зависит признание или непризнание заключенным самого договора, в случаях, указанных в ст. 574, 584 - действительность сделки, в случае же купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения сделка заключена и действительна с момента придания ей надлежащей формы, а с моментом регистрации связывается момент перехода права.

 Однако ряд норм части первой ГК РФ мешает столь однозначному подходу. О содержании ст. 131 ГК РФ уже говорилось. Но кроме этой статьи, в части первой указанного кодекса существует еще одна норма, которая в общем плане определяет последствия государственной регистрации - п. 3 ст. 433 ГК РФ. Здесь говорится о том, что "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". Вполне логичным при такой формулировке становится вывод о том, что во всех случаях, когда закон указывает на то, что договор подлежит регистрации, этот договор считается заключенным только в момент регистрации. Однако, как мы видим, в части второй ГК РФ законодатель применительно к некоторым сделкам специально дублирует данное правило, а в отношении других - ограничивается упоминанием о том, что они подлежат регистрации.

 Судебная практика в данном случае пошла по пути истолкования этих различий как критерия для применения положения п. 3 ст. 433 ГК РФ, сделав вывод о том, что отсутствие регистрации влечет незаключенность договора только в случаях, специально оговоренных в законе. Нетрудно заметить, что такой вывод находится в противоречии с содержанием п. 3 ст. 433 ГК РФ, правило которого должно применяться, если закон не содержит иного правила, т.е. иное правило должно быть четко сформулировано в законе. Поэтому представляется целесообразным привести в этом аспекте нормы частей первой и второй ГК РФ в соответствие друг с другом. Пункт 3 ст. 433 ГК РФ при этом можно было бы изложить в следующей редакции:

 Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации в случаях, установленных второй частью настоящего Кодекса.

 Такое изменение привело бы в соответствие закон с установившейся практикой его применения. Вместе с тем закон в этой части, по мнению автора, нуждается в более глубокой переработке, о чем будет сказано ниже.

 Даже поверхностный анализ гражданского законодательства в части правового значения регистрации при совершении сделок с недвижимостью оставляет впечатление сложности и противоречивости регулирования в рамках одного кодекса. В зависимости от вида сделки регистрация выступает в одних случаях условием признания договора заключенным, в других - условием действительности сделки, а в-третьих - условием возникновения права.

 Следует задуматься о том, в чем смысл такой сложной градации правовых последствий регистрации различных видов сделок с недвижимостью. Сложившаяся ситуация представляется нам отнюдь не достоинством действующего законодательства, а, скорее, его существенным недостатком. Трудно найти рациональное объяснение тому, что договор купли-продажи жилой недвижимости до регистрации не заключен, а заключенность и действительность такого же договора в отношении нежилого помещения вообще не зависит от регистрации. Думается, что социальная значимость объекта недвижимости вряд ли может быть основанием для столь различного подхода к регламентации его заключения и регистрации договора по поводу этого объекта.

 По мнению автора, было бы правильно в соответствии со ст. 432 ГК РФ любой договор признавать заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме, а с несоблюдением требования о регистрации связывать его ничтожность.

 Между тем очевиден один из корней отмеченного противоречия. Он состоит в исключении новым ГК РФ требования о нотариальной форме договоров по поводу объектов недвижимости. Концепция ныне действующего кодекса состоит в том, что все (за небольшим исключением) договоры об отчуждении недвижимости должны заключаться в простой письменной форме, но обязательно должны быть зарегистрированы. Если в соответствии с ранее действовавшим законодательством договор должен был быть и нотариально удостоверен, и зарегистрирован (это было предусмотрено только в отношении жилой недвижимости - единственный вид недвижимости, который на момент принятия кодекса, находился в обороте), то теперь типична ситуация, когда единственным "третьим лицом", участвующим в процессе заключения договора, становится регистрирующий орган. Если до издания действующего ГК РФ, несмотря на отнесение регистрации к форме договора, и теория, и судебная практика исходили из того, что право собственности на жилой дом возникает из двух юридических фактов - заключения договора при нотариальном удостоверении волеизъявления сторон и государственной его регистрации, то современное гражданское законодательство, устраняя нотариат из процесса заключения сделки, объективно возлагает функцию удостоверения волеизъявления сторон на регистрирующий орган, соединяя, таким образом, момент регистрации и заключения договора.

 Вопрос о целесообразности такого решения даже при существовании адекватной системы регистрации весьма спорен. Однако существующую сегодня систему регистрации прав нельзя считать в достаточной степени обеспечивающей выполнение функций, ранее выполняемых нотариатом ни по фактическому состоянию системы, ни по правовому обеспечению.

 Как уже отмечалось, основной функцией нотариата при заключении договора являлось удостоверение волеизъявления сторон. Для этого на нотариуса возлагались определенные обязанности и предоставлялись соответствующие права. Если же мы обратимся к Закону о регистрации, то увидим, что у регистрирующего органа такие права и обязанности отсутствуют. Статья 9 данного закона относит к компетенции регистрирующего органа только проверку действительности поданных заявителем документов наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Пункт 4 названной статьи запрещает регистрирующему органу осуществлять какую-либо деятельность, кроме предусмотренной законом. При таких обстоятельствах следует констатировать, что в случае обращения за регистрацией минуя нотариуса, в процессе заключения договора исчезает момент удостоверения волеизъявления сторон от имени государства, что вряд ли правильно по отношению к сделкам, заключаемым с участием физических лиц. На то, что "государственная регистрация сделок приобрела взаимоисключающие черты, одни из которых свойственны государственной регистрации, другие характерны для нотариального удостоверения", указывается и в Концепции *(250).

 Выходом из создавшегося положения, по нашему мнению, могло бы быть восстановление правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью с участием физических лиц. Если же такое решение будет по тем или иным причинам неприемлемым, то необходимо наделить должностных лиц регистрирующих органов правами и обязанностями, связанными с удостоверением волеизъявления участников договора.

 Автор в целом согласен с позицией С.В. Мальцевой, которая считает, что "следует критически оценивать отмену обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимым имуществом". Она полагает, что "этот подход идет вразрез с континентальной правовой традицией использования в области оборота недвижимости отнюдь не административных, каковым является регистрация, а гражданско-правовых инструментов и негосударственных институтов, каковым является нотариат. Оба эти института выполняют различные функции: нотариус удостоверяет сделку, государственный регистратор - регистрирует право или сделку. Они могут успешно функционировать, только взаимно дополняя друг друга" *(251).