Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Могут ли несколько помещений образовывать новые объекты недвижимости

Еще один вопрос в рамках данного раздела классификации состоит в том, могут ли несколько помещений, сохраняя свой статус в качестве таковых, образовывать новые объекты недвижимости, которые подлежат отражению в разд. III ЕГРП. Мы полагаем, что на этот вопрос должен быть дан однозначный отрицательный ответ. Установленная Законом о регистрации трехзвенная классификация объектов исключает возникновение каких-либо промежуточных уровней. Это означает, что здание должно делиться исключительно на помещения, поскольку при возможности наличия между зданием и помещением еще каких-либо объектов, включающих помещения, классификация должна стать четырехзвенной. Кроме того, если допустить такую возможность, то нет никаких оснований не допустить существование в рамках здания объектов, состоящих, в свою очередь, из объектов, включающих помещения (пятизвенная классификация), и т.д., и т.п.

Допуская такую возможность описать структуру собственности в здании, которая и при трехзвенном делении является непростой, будет практически невозможно, невозможно будет и организовать ведение ЕГРП в соответствии с действующими правилами.

 Выводом же из предшествующих рассуждений должно быть положение о том, что при формировании нового объекта на базе нескольких помещений эти помещения должны прекратить свое существование в реестре как самостоятельные объекты недвижимости, а помещением должен теперь именоваться новый объект, включивший ранее существовавшие помещения с присвоением ему нового кадастрового номера.

 Что касается технических ориентиров возможности объединения нескольких помещений в одно, которые должны быть законодательно закреплены, то основным здесь должен стать принцип единого пространства, т.е. наличие возможности проникновения из любой части объекта, именуемого помещением, в любую другую его часть без выхода за границы объекта. В случае, если для какой-либо части такая возможность отсутствует, это должно означать, что эта часть представляет собой отдельное помещение, либо часть другого помещения. Наряду с этим принципом должен применяться принцип замкнутого контура, который заключается в том, что единое пространство, рассматриваемое в качестве помещения, либо вообще не должно иметь сообщения с другими помещениями, либо такое сообщение должно быть возможно только через общие помещения дома.