Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление

Регистрация самовольной постройки

И, наконец, возможно обращение в органы учета лица, осуществившего самовольную постройку.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право на самовольную постройку в определенных случаях может быть признано судом. Но для того, чтобы суд мог решить вопрос о признании права на нее, необходимо также иметь документ, свидетельствующий о том, что возведенная постройка представляет собой объект недвижимости (ч. 1 ст. 222 ГК РФ), обладающий определенными техническими характеристиками. Никто, кроме органов технического и кадастрового учета, выдать такой документ не может.

 На практике органы учета, полагая, что на них возложена обязанность установления обладателя права на объект, весьма часто отказывают в проведении инвентаризации и кадастрового учета на том основании, что им не предоставлены документы, подтверждающие соответствующее право заявителя. Тем самым они лишают такого заявителя возможности в установленном законом порядке доказывать наличие у него такого права в регистрирующем органе или в суде, поскольку он не имеет документа, подтверждающего само существование объекта недвижимости.

 Между тем освобождение органов учета от такой "обязанности", для выполнения которой они не имеют ни установленных законом оснований, ни кадров, обладающих необходимой юридической квалификацией, не повлекло бы совершенно никаких негативных последствий.

 Предположим "самое страшное" - за инвентаризацией и учетом объекта обратилось лицо, которое не имеет на этот объект никаких прав, и получило план объекта с кадастровым номером. Но такой план, в чьих бы руках он ни находился, не может причинить какого-либо вреда действительному обладателю прав на объект. План объекта не относится Законом о регистрации к числу правоустаналивающих документов, он, видимо, не случайно именуется "обязательным приложением" к этим документам. Поэтому само по себе представление плана объекта в регистрирующий орган или в суд является только доказательством существования объекта недвижимого имущества. Что же касается доказательств наличия права на этот объект у лица, обратившегося за регистрацией, то это предмет той самой правовой экспертизы, которая возложена на регистрирующий орган.

 Упоминаемые авторами Концепции в качестве негативных последствий существования раздельно систем государственной регистрации, технического и кадастрового учета "ошибки при принятии решений о государственной регистрации" и "споры между государственными структурами при оценке юридических фактов" являются, по мнению автора, с одной стороны, следствием фактического вмешательства органов учета в компетенцию органов регистрации прав на недвижимость, а с другой стороны, отсутствием ясности в установлении критериев отнесения объектов к недвижимому имуществу.

 Указанная нечеткость вызывает к жизни так называемую "юридическую концепцию" объекта недвижимости, суть которой состоит в том, что законность создания объекта является критерием отнесения его к недвижимому имуществу. Если придерживаться этой концепции, то действительно невозможно разделить деятельность по учету объекта от решения вопроса о регистрации прав на него. Ситуация приобретает характер круга: до тех пор, пока не установлено, что объект законно создан, его нельзя отнести к объектам недвижимости; а до тех пор, пока не установлено, что существует объект недвижимости, нельзя зарегистрировать право на него *(116). Думается, что вместо того, чтобы замыкать этот круг внутри одной системы органов, превращая его в правовой тупик, следовало бы в законодательном порядке установить критерии отнесения объектов к недвижимости, одновременно четко разграничив компетенцию между органами государственной регистрации и органами технического и кадастрового учета недвижимости.

 Именно так, по нашему мнению, должен решаться вопрос о дальнейшей судьбе системы государственной регистрации прав на недвижимость, если только задачей является ее стабильность и нормальное функционирование, а не достижение временных побед в борьбе за распределение государственных функций в сфере недвижимого имущества.