Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

Отношения между застройщиком и участником строительства

Закон о долевом участии урегулировал не все отношения, которые могут возникать между застройщиком и участником строительства. Это положение вызывает несколько вопросов.

 Первый вопрос: какие нормы следует применять к договорам, которые по указанным выше причинам нельзя отнести к договорам участия в долевом строительстве? Как расценивать договор, в котором денежные средства привлекаются застройщиком для строительства помещения производственного назначения, либо привлекаются с условием приобретения доли в праве собственности на здание, а не конкретного помещения? Как быть, если предметом договора является квартира в многоквартирном доме, а условием ее приобретения - оказание гражданином или юридическим лицом определенных услуг, как связанных, так и не связанных со строительством?

 Поскольку эти договоры нельзя отнести к договорам участия в долевом строительстве и к иным предусмотренным законом договорам, для них актуальным остается вопрос о применении аналогии закона. Но какой закон к ним применять? С одной стороны, они больше всего "похожи" на договор участия в долевом строительстве, но, с другой стороны, законодатель их умышленно(?) не отнес к данному виду договоров. Почва для дискуссий здесь имеется. Наиболее рациональным, по мнению автора, было бы, конечно, распространить действие Закона о долевом участии на все случаи участия в строительстве новых объектов в целях приобретения на них права собственности (за исключением жилищно-строительных и иных аналогичных кооперативов). В существующих же условиях было бы правильным применять к рассматриваемым отношениям нормы об участии в долевом строительстве в той части, в которой они применимы. Например, если предметом договора является конкретное помещение, а участник строительства должен оказывать услуги, а не платить деньги, то договор должен содержать все условия, предусмотренные п. 4 ст. 4 Закона о долевом участии, за исключением условия о цене, сроках и порядке ее уплаты.

Он обязательно должен содержать:

 "1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

 3) гарантийный срок на объект долевого строительства".

 Такой договор можно рассматривать как смешанный, поскольку на исполнение обязательств участником долевого строительства будут распространяться нормы о договорах подряда. Приблизительно такую же логику можно применить и к другим рассмотренным выше договорам.

 Однако данный подход применим лишь при рассмотрении споров, возникающих по таким договорам. Но одним из самых важных моментов, отраженных в Законе о долевом участии, является положение о том, что такие договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Можно ли данное требование распространять на сделки, лишь сходные с договорами участия в долевом строительстве, но не являющиеся таковыми? По нашему мнению, ответ может быть только отрицательный, так как в соответствии со ст. 164 ГК РФ "сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Гражданский кодекс РФ, как уже говорилось, не содержит общего требования регистрации сделок, заключаемых в процессе строительства новых объектов недвижимости, а ст. 25.1 Закона о регистрации говорит лишь о договорах участия в долевом строительстве.

 Точно так же вряд ли можно при заключении договоров, не относящихся к предусмотренным Законом о долевом участии, предъявлять к застройщику требования этого закона, определяющие условия привлечения участников долевого строительства, к которым в соответствии с п. 1 ст. 3 Закона о долевом участии относятся: получение в установленном порядке разрешения на строительство, опубликование и (или) размещение проектной декларации и государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

 Разумеется, Законом о долевом участии охватывается подавляющее большинство случаев привлечения денежных средств к строительству новых объектов недвижимости, если иметь в виду распространенность различных способов оформления таких отношений. Однако ограниченный характер действия данного закона может создавать серьезные проблемы в регулировании отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости. Поэтому следующим шагом в развитии законодательства о недвижимости должно стать урегулирование всех без исключения отношений по участию в создании таких объектов.

 Рассматривая сложившееся положение, А.А. Маковская пишет: "...договор, по условиям которого участник строительства обязуется передать лицу, осуществляющему строительство, не денежные средства, а иное имущество, не должен рассматриваться как договор участия в долевом строительстве, и на такой договор правила Закона не распространяются. Однако, возможно, судебная практика пойдет по другому пути и будет признавать такие сделки также договорами участия в долевом строительстве" *(338). Разумеется, если считать возможным и нормальным формирование судебной практики вопреки действительному смыслу закона, такое предположение не должно казаться сомнительным. Нам же представляется, что выходом из создавшейся ситуации является не формирование незаконной судебной практики, а соответствующее изменение закона.

 Как бы ни были организованы отношения участников долевого строительства, при решении вопроса о регистрации их прав необходимо помнить, что основанием возникновения этих прав может быть только их участие в создании объекта недвижимости, которое осуществляется в соответствии с законом. При этом закону должно соответствовать не только само участие в создании объекта (соответствие закону оформляющих это участие договоров и наличие сведений об их надлежащем исполнении). Закону должно соответствовать и само строительство. Вот почему важно, чтобы не только участник долевого строительства или иной субъект договора с застройщиком выполнил свои обязательства, но и застройщик также выполнил условия, которые обязательны для возникновения права на объект.

 По мнению автора, права участника долевого строительства всегда производны от прав застройщика. А это означает, что участник долевого строительства может приобрести право на вновь созданный объект, только если такое право мог приобрести застройщик. Между тем Закон о долевом участии дает основания сомневаться в том, что он обеспечивает соблюдение этого принципа. Будучи направлен на защиту прав участников долевого строительства, этот закон оставляет в тени интересы еще одного участника отношений по строительству - собственника земельного участка (если он не совпадает с застройщиком).

 Дело в том, что достаточно распространенным способом организации отношений между собственником земельного участка (как правило, государством) и застройщиком является предоставление участка в аренду с условием выполнения до окончания строительства определенных обязательств. Примером таких обязательств может быть расселение и снос домов, расположенных на участке, внесение определенных средств в бюджет на развитие инфраструктуры, выполнение работ по благоустройству территории и т.п.). Если мы обратимся к Закону о долевом участии (п. 2 ст. 16), то увидим, что "основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства".

 Следует отметить, что в число оснований для регистрации права участника строительства не внесен даже договор участия в долевом строительстве. Объяснить это, конечно, можно тем, что данный договор должен быть уже зарегистрирован и находиться в регистрирующем органе. Но важно другое. При такой формулировке практически исключается возможность регистратора отказать в регистрации, если застройщиком не исполнены обязательства перед собственником земельного участка. Если имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и помещение передано участнику долевого строительства, на его пути к регистрации не могут встать какие-либо обстоятельства, связанные с отношениями застройщика и собственника земельного участка.

 Возможно, авторами Закона о долевом участии это сделано умышленно в целях улучшения положения участников строительства, которых решили оградить от возможных проблем, связанных с обязательствами застройщика. Но собственникам земельных участков и государству, как одному из этих собственников, следует при организации отношений с застройщиками иметь это в виду. В таких условиях необходимо либо требовать выполнения определенных обязательств в качестве условия предоставления земельного участка под застройку, либо смириться с тем положением, что требование выполнения этих обязательств не будет связано с оформлением прав собственности на построенный объект.