Договор социального найма

Расторжение договора найма по инициативе наймодателя

Обеспечивая устойчивое, стабильное пользование гражданами предоставленными им жилыми помещениями, Жилищный кодекс регулирует отношения, связанные с расторжением договора найма жилого помещения, выселением из жилых помещений, исходя из всемерной защиты жилищных интересов граждан. В ст. 10 ЖК РСФСР закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения; это не тождественные понятия. Например, при выезде нанимателя жилого помещения, его смерти действие договора найма, прекращается без необходимости выселения нанимателя. Вместе с тем выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора найма жилого помещения, так как в данном случае этот договор не заключался. Расторжение договора найма жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, установленным законом.

В ЖК РСФСР установлен круг случаев выселения с предоставлением гражданам жилого помещения за счет сужения круга случаев выселения без предоставления другого помещения.

Жилищный кодекс также значительно расширил число случаев вселения граждан при расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке за счет сокращения числа случаев выселения в административном порядке.

В ЖК РСФСР выселение в административном порядке сохраняется только для лиц, которые проживают в доме (жилом помещении), грозящем обвалом, а также в отношении лиц, самоуправно занявших жилое помещение. Однако при этом необходимо иметь в виду, что постановлением Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г. практика выселения граждан в административном порядке с санкции прокурора, без возможности последующего обращения в суд, сложившаяся в результате применения ст. 90 и 99 ЖК РСФР, признана не соответствующей Конституции РФ. Как указывается в постановлении Конституционного Суда РФ, правило об обжаловании постановления прокурора о выселении лишь вышестоящему прокурору "лишает заинтересованную сторону возможности защитить свои интересы в судебном порядке, что противоречит Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод.

Необходимость обжалования действий прокурора в судебном порядке следует из того, что судебный контроль представляет собой дополнительную гарантию проверки законности и обоснованности вынесенного постановления о выселении в административном порядке. Исключение же возможности судебной проверки административных решений представляет собой существенное ограничение прав граждан, что недопустимо в демократическом обществе и противоречит... Конституции Российской Федерации".

Конституционный Суд отметил, что "договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (часть первая статьи 90). Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора"*.