ВЛАДЕЛЬЦУ ЗЕМЛИ

Кому принадлежит земля при покупке здания на ней

В предусмотренных законом случаях собственник приобретаемых зданий, строений, сооружений приобретает и право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением или сооружением, необходимого для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник в следующих случаях:

а)         при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

б)        при сохранении прав на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельных участков, при разрушении здания, строения или сооружения.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Для обеспечения баланса интересов собственника недвижимости и собственника земельного участка, на котором расположена данная недвижимость, законодатель закрепил положение об утрате собственником недвижимости прав пользования земельным участком.

Разрыв в правах на недвижимость и на земельный участок, на котором находится данная недвижимость, чреват для ее собственника негативными последствиями, приводящими в конечном счете к возможной утрате объекта собственности. Заключая договор на срочное пользование земельным участком, собственник недвижимости должен эти последствия предвидеть. В связи с этим при заключении договора о праве на земельный участок - договора аренды либо договора о срочном безвозмездном пользовании - следует решить вопрос о правах и обязанностях собственника недвижимости при прекращении прав на землю. В частности, в договоре может быть закреплено право собственника недвижимости на получение ее стоимости по цене, существующей на момент прекращения права на земельный участок, от собственника земельного участка при переходе к последнему права собственности на недвижимость. И наоборот, в договоре может быть предусмотрена обязанность собственника недвижимости освободить земельный участок от недвижимости и привести его в первоначальное состояние.

Закрепление в договоре прав и обязанностей собственника недвижимости при прекращении прав на землю особенно важно, если земельный участок предназначается для последующей застройки.

В том случае, если при заключении договора стороны не пришли к соглашению о правах на недвижимость при прекращении прав на землю, они могут обратиться в суд, где будут определены последствия прекращения прав на земельный участок, которые и должны быть включены в договор.

Если стороны при заключении договора аренды или безвозмездного срочного пользования вообще не оговорили последствий, наступающих для собственника недвижимости при прекращении права на земельный участок по истечении срока или по иным указанным в договоре основаниям, и у них возник спор о судьбе недвижимости, расположенной на земельном участке, они также имеют право обратиться в суд.

В обоих случаях суд может вынести решения о правах на земельный участок собственника недвижимости либо о правах собственника земельного участка на недвижимость. В частности, суд может признать право собственника недвижимости на земельный участок, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Для совершения сделок с недвижимостью важно помнить, что с принятием Земельного кодекса РФ земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества рассматриваются как единый объект недвижимости. По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Например, по договору купли- продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности и на здание, и на земельный участок, на котором расположено это здание.

Таким образом, при переходе права собственности на здания и сооружения, принадлежащие собственнику земельного участка, к новому собственнику указанной недвижимости может перейти право собственности земельным участком, либо земельный участок может ему быть сдан в аренду или в безвозмездное срочное пользование, либо предоставлен в постоянное пользование. Переход этих прав оформляется путем заключения соответствующего договора, заключаемого между собственником земельного участка и новым собственником недвижимости.

Таким образом, ЗК РФ гарантирует новому собственнику недвижимости переход права собственности на земельный участок или его часть, на которых расположена недвижимость, если в договоре о переходе права собственности на недвижимость не оговорены права нового собственника недвижимости на земельный участок