Земельный кадастр

 

Как оценить землю поселений

  

 

ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

 

В соответствии с Методикой работы по государственной кадастровой оценке земель поселений (ГКОЗП) осуществляются по двум технологическим линиям (далее ТЛ). По первой ТЛ проводится расчет кадастровой стоимости земельных участков в поселениях с численностью населения 10000 человек и более (далее >10000). По второй ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей менее 10000 человек (далее <10000) [14].

 

Работы по первой и второй ТЛ начинаются с формирования предварительного списка поселений субъекта РФ, который должен содержать следующую информацию ( 7.1):

-          статус поселения (город, ПГТ, сельский населенный пункт и т.п.);

-          численность населения (тыс. человек).

 

ГКОЗП с числом жителей >10000 проводится по первой ТЛ с использованием статистической и экспертно-аналитической составляющих Методики в тех случаях, когда по поселениям имеется рыночная информация и с использованием только экспертно-аналитической составляющей в тех случаях, когда необходимый объем рыночной информации по поселениям отсутствует.

 

ГКОЗП с числом жителей <10000 проводится по второй ТЛ по кадастровым кварталам, а в случае отсутствия кадастрового деления на квартала, как точечного объекта.

 

Кадастровая оценка производится исходя из вида функционального использования земель. При этом уточнение типового перечня объектов ГКОЗП проводится на основе Типового перечня видов функционального использования земель для целей ГКОЗП ( 7.2) в соответствии с особенностями конкретного поселения.

 

Для проведения расчетов по экспертно-аналитической составляющей также осуществляется сбор двух видов информации: семантической и графической.

Основным источником семантической информации, используемой для расчетов являются данные анкет, заполняемых экспертами. На каждое поселение заполняется десять анкет. В результате обработки анкет устанавливаются удельные веса оценочных показателей, перечень которых приведен в прил. 3. Сбор информации осуществляется в разрезе оценочных показателей, получивших наибольшие веса.

 

Группа экспертов, привлекаемых для заполнения анкет составляет 10-12 человек и формируется на уровне муниципального образования из следующих специалистов:

-          представители администрации субъекта РФ;

-          специалисты Комитета по земельным ресурсам и землеустройству;

-          специалисты Комитета по архитектуре и градостроительству;

-          специалисты Комитета по охране природы;

-          специалисты Санитарно-эпидемиологической службы;

-          работники Бюро технической инвентаризации;

-          реэлторы, оценщики;

-          специалисты в области коммунального хозяйства и транспорта;

-          специалисты в сфере культурно-бытового обслуживания населения;

-          специалисты в сфере экономики, промышленности, строительства.

Тщательный отбор экспертов обеспечивает более высокое качество

получаемых в процессе автоматизированной обработки анкет.

 

Графическая информация может быть представлена на бумажных и электронных носителях.

В состав графической информации на бумажных носителях входит схема существующего использования территории в составе генерального плана поселения. Кадастровая карта поселения масштабов от 1:2000 до 1:10000 (в двух экземплярах) может быть представлена как на бумажных, так и на электронных носителях.

 

Один экземпляр кадастровой карты поселения используется в виде рабочего экземпляра для нанесения необходимой информации, другой для дальнейшего тиражирования и предоставления в отчете о ГКОЗП.

 

На рабочем экземпляре карты поселения должны быть отображены:

-          черта поселения;

-          границы градостроительных кварталов, микрорайонов;

-          объекты соцкультбыта (детские сады, школы, дворцы культуры, дома творчества, кинотеатры, библиотеки, стадионы, тренажерные залы, бассейны, дома быта, предприятия торговли, общественного питания, больницы, аптеки и т.д.);

-          памятники истории и архитектуры с их охранными зонами;

 

2.1 - территории с различным уровнем обеспеченности инженерным оборудованием: водоснабжение, канализация, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, благоустройство территории;

-          зоны регулируемой застройки;

-          территории коммунально-складских зон, промышленных предприятий и их санитарно-защитных зон, территории гаражей;

-          территории садоводческих массивов, земель сельскохозяйственного использования, лесов и их охранных зон, зон рекреации (парки, лесопарки, курортные территории);

-          водные объекты и их охранные зоны;

-          территории с неблагоприятной экологической обстановкой;

-          результаты инженерно-геологических изысканий.

В состав информации по второй ТЛ входит следующая семантическая информация:

-          о сделках с ЗУ и другими объектами недвижимости;

-          об уровне развития инженерной и производственной инфраструктуры, а так же об уровне социального и культурно-бытового обслуживании населения;

-          о состоянии окружающей среды;

-          данные анкет, заполняемых только на тестовое поселение административного района, являющегося центром кластера (для поселений, оцениваемых как точечный объект, заполняется анкета для расчета кадастровой стоимости земель по видам функционального использования).

Графическая информация включает:

3.1 - схематическую карту территории субъекта РФ масштаба 1:100 ООО или 1:200 ООО (для оценки точечных объектов);

-          планово-картографический материал по поселениям масштаба 1:10 ООО или 1:5 ООО (для оценки объекта ГКОЗП с установленными кадастровыми кварталами).

Графическая информация может быть представлена на бумажных или электронных носителях.

Установление типичного объекта и приведение цен на объекты недвижимости к ценам типичного объекта производится по объектам многоэтажной жилой застройки. Среди видов функционального использования земель могут выделяться виды функционального использования земель под объектами недвижимости, существенно отличающимися друг от друга качественным и стоимостным характеристикам. Например, по виду функционального использования "земли многоэтажной и повышенной этажности жилой застройки" в отдельную группу может выделяться жилье улучшенной планировки, построенное по индивидуальным проектам (элитное жилье). Далее существует возможность выделения групп близких по характеристикам типов жилых домов. Для каждой из выделенных групп объектов недвижимости определяется типичный объект.

Определение линейной функции от сжатых факторов для i -го кластера, учитывающей особенности инфраструктуры поселения, осуществляется по следующим уравнениям регрессии

Уравнения регрессии составляются для тестового поселения i -го кластера поселений численностью населения >10 000 и далее распространяются на все поселения данного кластера. Таким образом, инфраструктурная составляющая будет одинаковой для всех поселений в пределах кластера. Данный алгоритм применяется для распределения стоимости по поселениям > 10000 жителей, в которых отсутствует ценовая информация.

 

 

 Смотрите также:

  

 Методики государственной кадастровой оценки земли.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений представляет собой описание математического алгоритма расчета показателей кадастровой стоимости и процедуры сбора и обработки данных.

 

Земли поселений. Порядок использования земель поселений

Понятие земель поселений. 1. Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные.
...Методика государственной кадастровой оценки земель поселений...

 

Оценка рыночной стоимости земли. Кадастровая стоимость.

Назначение оценки рыночной стоимости земли. Оценка земли и других природных ресурсов, как самостоятельное направление экономических исследований, в России
Для определения кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земли.

 

Рыночная стоимость земли. Оценка рыночной стоимости земли.

Оценка стоимости недвижимости. Источник: Глобальная сеть рефератов. Рыночная стоимость земли.
Глава 5. Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения.

 

Оценка земли. Рыночная стоимость земельного участка...

государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных.
Порядок проведения государственной кадастровой. оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

 

Кадастровая стоимость сельхоз земли. Основные проблемы...

Это означает, что стоимостные оценки земли, полученные при проведении кадастровой оценки не могут заменить собой рыночной стоимости и
Глава 5. Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения. Заключение.

 

Кадастровая оценка земли и природных ресурсов.

! экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов; ! установления обоснованной платы за землю.
Составной частью Государственного земельного кадастра являются данные кадастровой оценки земель.

 

Как оценить землю, поправочный коэффициент - определения...

1) в поселениях с численностью населения свыше 3 млн. чел. в размере от 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка
Методики государственной кадастровой оценки земли