как расторгнуть договор. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения


 

Социальный наем жилого помещения

 

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

  

 

1-5. Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору, посвящены ст. 83-85 гл. 8 Кодекса. Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон - утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал только один вариант прекращения договора найма - его расторжение (см. ст. 89).

 

Расторжение договора социального найма регламентировано ч. 4 ст. 83 Кодекса. Кроме того, целесообразно иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также расторгнут по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной (о понятии "существенное нарушение" см. комментарий к ч. 1 ст. 82 Кодекса). Договор также может быть расторгнут по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В таком случае суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (см. ст. 451 ГК РФ).

 

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не предусмотрено указанным соглашением. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

 

В соответствии с комментируемой статьей расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:

 

а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 Кодекса). Возможность расторжения договора социального найма по соглашению сторон является новеллой, ЖК 1983 г. ее не предусматривал;

б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 Кодекса);

в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 Кодекса).

Последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК 1983 г. (см. ч. 1 и 2 ст. 89).

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ст. 83 Кодекса). Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).

Комментируемая статья устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Такими основаниями являются:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев (об этом подробнее см. комментарий к ст. 90 Кодекса; о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги, определении ее размера и порядке внесения см. ст. 154-157 Кодекса и комментарии к указанным статьям);

разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся)*(81) нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использование жилого помещения не по назначению (о назначении жилого помещения и пределах его использования см. ст. 17 Кодекса и комментарий к ней).

Данный перечень сформулирован в Кодексе как исчерпывающий. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в ч. 4 ст. 83 Кодекса и указанных выше статьях ГК РФ.

 

 

 Смотрите также:

  

Расторжение и прекращение договора социального найма

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Прекращение договора социального найма согласно ст. 83 ЖК РФ происходит в следующих случаях: 1) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения

 

Расторжение договора найма жилого помещения по...

Основания и порядок расторжения договора социального найма.
Действительно, при обмене у гражданина возникает право на новое жилое помещение с одновременным прекращением права на ранее занимаемое помещение.

 

Расторжение договора найма по инициативе наймодателя

Договор социального найма. Расторжение договора найма по инициативе наймодателя.
Расторжение договора найма жилого помещения. Статья 688. Введено новое правило прекращения договора по инициативе граждан - они информируют наймодателя за три м.

 

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Прекращение правоотношения социального и коммерческого найма жилого помещения может наступить по основаниям, не связанным с...
Расторжение договора найма жилого помещения. Договор социального найма - бессрочный, договор коммерческого