Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Общее имущество и смежные помещения

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. В соответствии с п. 1 ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кодекс в ч. 1 ст. 39 не сделал исключения из этого общего правила применительно к общему имуществу в многоквартирном доме. В силу того обстоятельства, что Кодекс в сфере регулирования жилищных отношений обладает приоритетом по отношению к ГК РФ (как специальный закон по отношению к общему), представляется, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут возложить по договору на иное лицо бремя своих расходов на содержание общего имущества в таком доме.

2. Размер участия собственника помещения в многоквартирном доме в обязательных расходах по содержанию общего имущества определяется размером его доли в праве общей собственности на указанное имущество. Часть 2 ст. 39 Кодекса сформулирована в императивной норме, поэтому собственники помещений не могут установить иные правила в договоре или решении общего собрания.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме должны быть утверждены Правительством РФ. Указанные правила должны заложить основу для унификации многочисленных актов местного нормотворчества, действующих в настоящее время*(58).

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

1-2. Правила изменения границ помещений в многоквартирном доме, предусмотренные в ст. 40, являются новеллой Кодекса. Собственник помещения в многоквартирном доме (отдельной квартиры или жилого помещения в коммунальной квартире), который приобрел помещение, смежное с принадлежащим ему помещением, вправе объединить эти помещения в одно. Такой собственник имеет право изменить границы между смежными помещениями или разделить эти помещения на два или более помещений без согласия собственников других помещений (это возможно в случае, когда подобные изменение или раздел не влекут изменение границ других помещений, границ общего имущества многоквартирного дома, его размера или изменение их долей в праве общей собственности на общее имущество в доме).

Смежные помещения - это помещения, разделенные общими ограждающими конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями.

Изменение границ помещений связано с осуществлением реконструкции, переустройства или перепланировки соответствующих помещений. Поэтому в таких случаях необходимо согласовать предполагаемые действия с уполномоченным органом по правилам гл. 4 раздела I Кодекса (см. также комментарии к статьям указанной главы).

В статьях комментируемой главы понятие "помещение" используется для обозначения как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме. Поэтому правила ст. 40 Кодекса об изменении границ помещений применяются к жилым и нежилым помещениям, находящимся в собственности соответствующих субъектов. В связи с этим при изменении границ может возникнуть вопрос о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения - в жилое, который решается в соответствии с требованиями гл. 3 раздела I Кодекса.

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

1. Вопрос о доле в праве общей собственности на имущество в коммунальной квартире Кодексом решен на основе тех же принципов, которые положены в основу регулирования рассмотренных выше отношений собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Собственнику комнаты в коммунальной квартире, находящейся в многоквартирном доме, принадлежит доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире. Речь идет о помещениях, обслуживающих более одной комнаты в данной квартире (например, о коридорах, кухнях, санузлах).

2. По единогласному решению всех собственников комнат в коммунальной квартире размер общего имущества может быть изменен (увеличен или уменьшен), если для этого имеются технические возможности и проект соответствующего переустройства и (или) перепланировки согласован по правилам ст. 25-28 Кодекса. Неблагоприятные последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 Кодекса (см. также комментарии к указанным статьям).