Объекты жилищных прав. Жилищный фонд

Назначение и виды жилого помещения

Статья 16. Виды жилых помещений

1-4. Пункты 1 и 2 ч. 1 комментируемой статьи основываются на норме п. 1 ст. 673 ГК РФ. Однако в ГК РФ нет определений жилого дома, квартиры и др., кроме того, не используется понятие "комната". Поэтому в целях жилищного законодательства в комментируемой статье раскрыто содержание указанных понятий, в т.ч. комнаты (практически комната уже являлась объектом жилищных прав). Понятия "жилой дом" и "здание" (ст. 130 ГК РФ относит здания к объектам недвижимости) соотносятся как видовое и родовое.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1-4. Часть 1 комментируемой статьи воспроизводит норму ч. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 17 Кодекса при соблюдении требований законодательства, правил пользования жилым помещением, утвержденных Правительством РФ (см. ч. 4 комментируемой статьи), жилые помещения могут использоваться гражданами для проживания, осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. В частности, к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, относятся нотариусы (см. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 г.*(35)), адвокаты (см. ФЗ от 31.05.2002 г. "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации"*(36)), педагоги (см. Закон РФ от 10.07.1992 г. "Об образовании" в редакции ФЗ от 13.01.1996 г.*(37)).

Содержание ч. 3 комментируемой статьи вытекает из общей нормы ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, т.е. как в жилых, так и нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме. Комментируемый Кодекс не раскрывают понятие "промышленное производство" в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия. В связи с этим на практике могут возникнуть сложности при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к "промышленному производству". По нашему мнению, в дальнейшем было бы полезно определить в комментируемой статье (путем внесения в нее изменения) основные признаки промышленного производства в целях жилищного законодательства.

Исходя из положений ч. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ, следует полагать, что в нежилых помещениях дома, нежилом доме в целом могут быть размещены учреждения, осуществляющие функции некоммерческого характера, коммерческие организации, занимающиеся торговлей, оказанием бытовых услуг населению и т.п. при соблюдении требований, установленных жилищным, градостроительным, экологическим законодательством, законодательством о пожарной безопасности и др. По нашему мнению организации, осуществляющие промышленное производство, могут быть размещены лишь в нежилом доме в целом с учетом требований указанного законодательства.

Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения

В соответствии с ГК РФ (ст. 130, 131), ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 1, 4), Кодексом (см. раздел II) право собственности и другие вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации.

Статья 19. Жилищный фонд

1-5. В целом подобные определения жилищного фонда и его видов существовали в ЖК 1983 г. и Основах. Новыми являются как сама целевая классификация видов жилищного фонда, так и понятие "жилищный фонд коммерческого использования" (ч. 3 ст. 19).

Порядок государственного учета жилищного фонда устанавливается Правительством РФ. В настоящее время эти отношения регулируются постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"*(38). На основании ч. 1 ст. 4 Вводного закона указанное постановление до приведения его в соответствие с Кодексом применяется постольку, поскольку оно не противоречит Кодексу.

Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям

Статья является отсылочной, так как государственный контроль является предметом других федеральных законов и иных нормативных правовых актов. Следует полагать, что данные вопросы будут решаться Министерством регионального развития РФ и Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству*(39).

Статья 21. Страхование жилых помещений

Специального федерального закона о страховании жилых помещений в настоящее время нет. Такое страхование может осуществляться на основании гл. 48 ГК РФ и Закона РФ от 27.11.1992 г. в редакции ФЗ от 31.12.1997 г. "Об организации страхового дела в Российской Федерации"*(40).