УЧАСТИЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Договор участия в долевом строительстве – порядок его заключения, изменения, расторжения и исполнения

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Участие в строительстве жилья путем предоставления средств гражданами и юридическими лицами - один из самых распространенных и доступных способов приобретения указанными лицами жилых помещений.

Возможность заключения договора о долевом участии в строительстве до принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве") была предусмотрена следующими нормативными правовыми актами:

1) Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. N 5150-Х, где в ст. 15 была предусмотрена возможность распределения жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия. В соответствии с указанной нормой жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, могла распределяться для заселения между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам;

2) ЖК РСФСР, где в ст. 24 также было рассмотрено распределение жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия.

После вступления в законную силу указанного нормативного акта строительная организация, осуществляющая свою деятельность с целью передачи гражданам оконченного строительством жилья, может привлекать средства граждан только на основании закона, а также на основании законодательства о жилищных накопительных кооперативах.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что согласно п. 2 ст. 27 действие указанного Закона распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона.

Для того чтобы понять сущность и порядок применения договора участия в долевом участии в строительстве, нужно рассмотреть следующие признаки данного вида договоров:

1) стороны договора:

а) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве");

б) участники долевого строительства - их денежные средства привлекает застройщик для строительства (создания) на этом земельном участке объекта недвижимости.

2) предмет договора - участие в долевом строительстве жилого или нежилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащем передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящем в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

3) обязанности сторон - в соответствии со ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" договор участия в долевом строительстве заключается между указанными сторонами и содержит обязанность одной стороны (застройщика) в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, получить разрешение на ввод их в эксплуатацию и передать в дальнейшем соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. С другой стороны, участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.