Договор имущественного найма. Договор о лизинге

Отчуждение наймодателем вещи имущества, сданного внаем

Неодинаково определяются юридические последствия отчуждения наймодателем имущества, сданного внаем. Для сторон договора важное значение имеет нормативное решение вопроса о том, прекращает ли отчуждение собственником имущества, сданного внаем, договор найма или нет.

От этого зависит решение вопроса о том, приобретает ли новый собственник право истребования имущества от нанимателя или же он оказывается в положении наймодателя, связанного ранее заключенным договором найма прежним собственником имущества.

Регулирование проблемы зависит от целого ряда обстоятельств, в частности от природы вещи как движимости или недвижимости, момента отчуждения имущества как совершенного до или после передачи вещи нанимателю и, наконец, факта применения к нанимателю имущества специального законодательства по защите его интересов.

По общему правилу, переход права собственности на сданное внаем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. Обязательственному праву нанимателя сообщается так называемое «право следования», характерное для вещной природы того или иного права.

Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечивает сохранение за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противопоставления своего права из договора найма третьим лицам, в первую очередь новому собственнику.

Во Франции приобретатель вещи, сданной собственником внаем, не вправе выселить нанимателя-фермера или нанимателя, имеющего удостоверенный акт. Если же возможность выселения нанимателя была оговорена в самом договоре найма, то наймодатель обязан возместить ему убытки, если только это не было исключено в договоре (ст. 1743 и 1744 ФГК).

В ФРГ отчуждение нанятой недвижимости также не прекращает осуществляемого договора найма: новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя (§ 571 ГГУ).

В Швейцарии при отчуждении наймодателем вещи наниматель вправе требовать от нового собственника выполнения условий договора только лишь тогда, когда приобретатель имущества принимает на себя соответствующие обязательства.

Но в случае найма недвижимости приобретатель несет обязанности наймодателя (абз. 2 ст. 259 ШОЗ). Регистрация договора найма земельного участка в поземельной книге обязывает новою собственника к выполнению условии договора найма (ст. 260 ШОЗ).